Redaktorzy Country Living wybierają każdy opisywany produkt. Jeśli kupisz za pomocą linku, możemy otrzymać prowizję. Więcej o nas
Jest dobry powód, dla którego miliony ludzi słuchają każdego tygodnia, aby oglądać Poprawka, Flip lub Flop, Uzależniony od rehabilitacji, i Ten stary dom. Niezależnie od tego, czy są zainteresowani przerzucaniem domów, remontami czy programami, które koncentrują się na nieruchomościach agenci, Amerykanie wyraźnie mają obsesję na punkcie branży mieszkaniowej i karier, które się obracają dookoła tego. Ale nie tylko urzekają nas programy telewizyjne. Według amerykańskich inwestorów nieruchomości są najbardziej uprzywilejowaną inwestycją wśród Amerykanów Aktualności GALLUP. W rzeczywistości 34 procent ludzi twierdzi, że jest to najlepsza inwestycja długoterminowa.
Aby lepiej zrozumieć, w jaki sposób ludzie zarabiają pieniądze na rynku mieszkaniowym (i obalić poważną telewizję nieporozumienia po drodze), rozmawialiśmy z czterema kobietami, które dokonały imponujących sum na różne sposoby projekty nieruchomości. Niezależnie od tego, czy jest to zgiełk boczny, czy ich pełna kariera, oto jak
real ludzie - a nie gwiazdy telewizyjne - robią to.Adela Mizrachi, 41, Flipper
Eddie Phan
Lokalizacja: Przedmieścia Chicago
Zawód: Menedżer ds. Komunikacji i bloger w Przeczytaj Moje klapki
Liczba nieruchomości: 2 (na teraz)
Lata nieruchomości: 1.5
Dotychczasowe pieniądze: $117,000
Co przyciągnęło Cię do nieruchomości? Zawsze postrzegałem własność jako podstawę długoterminowego bogactwa. Trochę lepiej jeździ po wzlotach i upadkach gospodarki. To własność, to ziemia - coś masz. To nie jest tak, że tak naprawdę nie wiesz, co posiadasz.
Jak zacząłeś? Mój chłopak, John i ja, zaczęliśmy się spotykać, a on wcześniej się przewracał. Jest licencjonowanym agentem nieruchomości w Mark Allen Realty. W ciągu sześciu miesięcy od randki kupowaliśmy naszą pierwszą nieruchomość i składaliśmy ją razem.
Czy ważne jest, aby mieć partnera? Nie dałbym rady bez Johna. Robi wszystkie analizy rynku i wykonuje dużo pracy - w ten sposób zaoszczędziliśmy dużo pieniędzy. Jest to praca na pełny etat między nami dwoma.
Najtrudniejsza część: Największą przeszkodą jest przejście od zera do jednej nieruchomości. Po przejściu pierwszego z nich dzieje się tak dużo nauki, że staje się bardzo jasne, czy warto to zrobić ponownie. Cały czas składamy oferty.
Znalezienie wiarygodnych i rozsądnych kontrahentów to kolejne duże wyzwanie - to prawie jak dwa przeciwległe końce spektrum. Jeśli są niezawodne, najprawdopodobniej ładują znacznie więcej.
Proces wydawania pozwoleń może być przytłaczający. Nie sądzę, aby wiele osób rozumiało, jak biurokratyczne mogą być wioski. Na przykład załatwiliśmy formalności związane z uzyskaniem pozwolenia, a odzyskanie wszystkiego zajmuje miesiąc do sześciu tygodni. I nie możesz dotknąć domu, zanim nie uzyskasz pozwolenia.
„Powinienem napisać książkę zatytułowaną„ What HGTV cię nie mówi ”.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby rozpocząć: Powinienem napisać książkę pod tytułem Co HGTV cię nie mówi. To, co doprowadza mnie do szału, to ich szybkie obliczenia. Są koszty utrzymania, podatki, ubezpieczenie, odsetki - wszystkie te rzeczy się sumują. Nie biorą również pod uwagę kosztów nieruchomości. W domu, który sprzedaliśmy za 275 000 $, wydałem 13 760 $ na koszty nieruchomości.
Powinieneś zaplanować budżet na koszty zamknięcia zakupu, które stanowią 1,5 procent ceny zakupu, koszty zamknięcia sprzedaży, które stanowią 1,5 procent wartości po naprawie (ARV), opłaty od nieruchomości, które stanowią 5 procent ARV, oraz koszty utrzymania, które obejmują podatki, ubezpieczenie, usługi komunalne i odsetki, które zwykle szacuję między 1000 a 1500 USD za miesiąc. Następnie musisz dodać to wszystko do kosztów nieruchomości i kosztów remontu. Zwykle robimy bufor 5-10 procent na nieoczekiwane koszty, które pojawiają się podczas remontu. I musisz zadać sobie pytanie, czy mogę sobie na to pozwolić? ponieważ to może się zdarzyć.
Najlepsze wskazówki dla początkujących: Podwojony czas, który Twoim zdaniem będziesz musiał na to poświęcić. Jeśli uważasz, że zajmie to miesiąc, zmień to na dwa. A twój pierwszy projekt zawsze zajmuje dużo więcej czasu, ponieważ wciąż testujesz wody, a potem, gdy wiesz, co lubisz, po prostu powtórzysz to od domu do domu.
Jamie Crouch, 33 lata, agent i zarządca nieruchomości
Eddie Phan
Lokalizacja: Tulsa, Oklahoma
Zawód: Pośrednik w obrocie nieruchomościami, przedsiębiorca i zarządca nieruchomości
Liczba nieruchomości: 4 (w tym jej własny dom) plus 35, którymi zarządza
Lata nieruchomości: 14
Dotychczasowe pieniądze: $200,000+
Co przyciągnęło Cię do nieruchomości? Kiedy jesteś właścicielem nieruchomości na dłuższą metę, nazywamy to pieniądzem na przebudzenie, ponieważ jak tylko się obudzisz, zarabiasz poprzez posiadanie nieruchomości na wynajem. Generują dochód bez konieczności chodzenia do pracy. Jest to miły zasób dodatkowy i każdy może to zrobić. Zamiast mieć 401 tys., Moja emerytura będzie naszą własnością inwestycyjną. Kiedy zbliżę się do wieku emerytalnego, zostaną spłacone, więc cały ten przepływ pieniężny z czynszu będzie tym, co zarabiam na moją emeryturę.
Jak zacząłeś? Nieruchomości są w mojej krwi. Gdy byłem dzieckiem, moi rodzice byli właścicielami nieruchomości do wynajęcia, aw wieku 19 lat zapytali, czy zechcę zacząć nimi zarządzać. Kiedy poszedłem na studia, pracowałem na rynku nieruchomości i uzyskałem licencję na nieruchomości.
Zaczęliśmy od budowy własnej nieruchomości (mój mąż jest kontrahentem), a następnie sprzedając ten dom, byliśmy w stanie zarobić wystarczająco dużo pieniędzy, aby odłożyć i zacząć inwestować w nieruchomości.
Czy ważne jest, aby mieć partnera?Mój mąż jest moją bezpłatną pracą. Jest bardzo przydatny i pracuje w komercyjnej firmie wykonawczej.
Najtrudniejsza część: Najtrudniejsze było dla mnie rozpoczęcie pracy. Przed 2008 rokiem sektor kredytowy był zupełnie inny. Teraz więcej pożyczkodawców wymaga około 20 procent mniej, więc naprawdę trudno zacząć, jeśli nie masz gotówki.
Najlepszym sposobem na rozpoczęcie jest przekształcenie domu w wynajmowaną nieruchomość, kiedy będziesz gotowy się przeprowadzić - tak właśnie robi większość ludzi, ponieważ trudno jest wymyślić wymagane 20 procent w dół. Po rozpoczęciu staje się nieskończenie łatwiejsze.
„Jeśli nic o tym nie wiesz i wskoczysz w nie na ślepo... jedna zła umowa całkowicie cię zniszczy”.
Najbardziej satysfakcjonująca część: Trudno jest powiększać swoje bogactwo, a nieruchomości były świetnym źródłem dla mojego męża i dla mnie.Zaczęliśmy inwestować w naszą dwudziestkę.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby rozpocząć: To zależy od wielu czynników. Nieruchomości nie są wycięte i suche. Każda oferta jest inna. Polecam „zasadę 50 procent”: jeśli masz nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, możesz sprawdzić, ile będzie czynsz za, a następnie około 50 procent tego czynszu będzie przeznaczone na wydatki, ubezpieczenie, naprawy, itp. Następnie określasz, jaka będzie twoja spłata kredytu hipotecznego, a jeśli przepływy pieniężne, i zarabiasz pieniądze, to uzasadnia to dalsze badanie.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: Musisz dowiedzieć się, co chcesz zrobić dla ciebie. Czy chcesz, aby był to Twój plan emerytalny i pomógł Ci go uzupełnić? Próbujesz szybko zarobić? Musisz dowiedzieć się, jaki masz cel, a następnie znaleźć kogoś w Twojej okolicy, mentora, który przeprowadzi cię przez niego i wyjaśni tajniki.
Chcesz również upewnić się, że masz dobry zespół - masz znanego i zaufanego kontrahenta, CPA, który przeprowadzi cię przez podatki, zarządca nieruchomości, jeśli nie chcesz zarządzać nim sam, oraz agent nieruchomości specjalizujący się w inwestycjach. Jeśli nic o tym nie wiesz i wskoczysz w nie na ślepo, jedna zła transakcja całkowicie Cię zniszczy.
Nichole Stohler, 44, przedsiębiorca
Eddie Phan
Lokalizacja: Scottsdale, Arizona
Zawód: Przedsiębiorca, dom wielorodzinny i inwestor hotelowy
Liczba nieruchomości: 1 hotel i 3 domy
Lata nieruchomości: 8
Dotychczasowe pieniądze: „W ciągu czterech lat czterokrotnie zwiększyliśmy naszą pierwszą inwestycję”.
Co przyciągnęło Cię do nieruchomości? Byliśmy dwa lata małżeństwa; naprawdę nie mieliśmy pieniędzy, więc spędziłem dużo czasu czytając książki o finansach osobistych i przez ten proces natknąłem się Bogaty ojciec, biedny ojciec. Od razu zapisałem się na seminarium z nieruchomościami, aby dowiedzieć się o inwestowaniu, i od razu wskoczyliśmy.
Jak zacząłeś? Dowiedzieliśmy się, że uniwersytet w naszym mieście posiadał kilka nieruchomości, ale nie chciał nimi zarządzać, więc założyliśmy je wszystkie finansowanie sprzedawcy. Nie musieliśmy zaciągać pożyczek, ale musieliśmy wymyślić zaliczki i wykorzystaliśmy do tego zaliczki z karty kredytowej. Tak naprawdę nie wiedzieliśmy, co robimy. Rzeczywistość jest taka, że seminarium wywołuje u ciebie podekscytowanie, ale nie dotyczą one praktycznego zarządzania i tego, co naprawdę się w nim dzieje. Było tyle rzeczy, których nie rozumieliśmy.
Nie udało nam się to. Ostatecznie musieliśmy oddać nieruchomości, w tym czasie straciliśmy pieniądze i mieliśmy zadłużenie z tytułu zaliczek na kartę kredytową. Budziłem się w nocy, nie mogąc spać, zastanawiając się, jak się wydostaniemy z tej dziury. Naszym rozwiązaniem było sprzedać nasz dom i zamieszkać z rodzicami.
Długo nie inwestowaliśmy. Potem w 2011 roku znowu dostałem błąd i pomyślałem, że możemy zrobić lepszą robotę. Za drugim razem odnieśliśmy sukces, ale na początku nigdy nie zapomnieliśmy, przez co przeszliśmy.
„Budziłem się w nocy, nie mogąc spać, zastanawiając się, jak wyjdziemy z tej dziury”.
Czy ważne jest, aby mieć partnera? Nie wydaje mi się to konieczne, ale pomaga podzielić obciążenie pracą.
Najbardziej satysfakcjonująca część: Pomaganie ludziom. Mój mąż jest naprawdę dumny z jednego z naszych zarządców nieruchomości. Wcześniej popełnił kilka błędów i odbywał karę pozbawienia wolności za zbrodnie bez przemocy, więc nikt nie dałby mu szansy. Mój mąż widział, że jest pracowity i ma zdolności przywódcze, więc pomógł mu nauczyć się lin. A kiedy sprzedaliśmy tę nieruchomość, mój mąż gorąco polecił tego samego dżentelmena nowym właścicielom, zabrali go, podnieśli mu pensję, a teraz zarządza trzema nieruchomościami.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby rozpocząć: Zamierzasz mieszkać w nieruchomości, czy masz już swoją podstawową rezydencję i kupisz ją wyłącznie jako nieruchomość inwestycyjną? To naprawdę ważna decyzja, ponieważ jeśli zamierzasz mieszkać w nieruchomości, możesz dostać Pożyczka FHA (federalna administracja mieszkaniowa), Pożyczka VA (weteran)lub pożyczka z bardzo małą ilością pieniędzy. Jeśli faktem jest, VA ma zerowe pieniądze.
To zależy od rynku, ale teraz potrzebujesz około 25 procent ceny zakupu w dół. W przypadku większości kraju w tej chwili możesz zarobić około 200 000 USD na dom, a będziesz potrzebować 25 procent tego. Będziesz także potrzebował rezerw.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: Nieruchomości są warte zachodu, ale nie są idealne, więc spełnij swoje oczekiwania na odpowiednim poziomie. Zaplanuj powolną budowę - może jedną nieruchomość rocznie.
Poproś także o pomoc. Większość innych inwestorów pomoże ci - pójść do grupy społecznościowej lub Meetupu. I BiggerPockets.com jest jednym z najcenniejszych bezpłatnych zasobów dla każdego, kto chce zainwestować w nieruchomości.
Keisha Blair, 40, właściciel
Eddie Phan
Lokalizacja: Ottawa, Kanada
Zawód: Właściciel, przedsiębiorca
Liczba nieruchomości: 3 (2 w Kanadzie i 1 w Nowym Jorku)
Lata nieruchomości: 10
Dotychczasowe pieniądze: Dało mi to taką swobodę finansową, w której wiem, że gdybym musiał wziąć wolne, mogłem. Po śmierci mojego męża wziąłem roczny urlop naukowy, a nieruchomości stały za tym. Jednym z powodów, dla których mogę sobie pozwolić na umieszczenie trojga dzieci w prywatnej szkole, są nieruchomości.
Jak zacząłeś? Zacząłem dziesięć lat temu, kiedy zdałem sobie sprawę, że emerytury pracodawców po prostu nie zapewniają tego, czym mogą być. Zaczęliśmy inwestować w nieruchomości, aby nadrobić tę lukę. W tym czasie tak naprawdę nie interesowałem się zapasami. Bardziej interesowały mnie konkretne inwestycje, które mogłem zobaczyć. Nieruchomość była jednym z tych aktywów materialnych, którymi mogłem codziennie jeździć i na co patrzeć. Zaczęliśmy od małego z jednym mieszkaniem, które było w naszej okolicy, które nie byłoby trudne do wynajęcia, ponieważ znajdowało się w pobliżu szkół, parków, przystanków autobusowych i kilku udogodnień.
Czy ważne jest, aby mieć partnera? Zacząłem inwestować w nieruchomości, kiedy żył mój mąż. Zrobiliśmy to razem. [Po jego śmierci] postanowiłem zatrzymać [nieruchomości] i pójść sam. Zachowałem wszystkie moje inwestycje i to najlepsza rzecz, jaką kiedykolwiek zrobiłem. Zachęcałbym samotne kobiety, a nawet wdowy, do rozważenia nieruchomości jako inwestycji. Można to zrobić samemu.
„Kiedy życie nagle się zmienia, jesteś, dzięki Bogu, że mam te inwestycje. Kobiety powinny pomyśleć o dywersyfikacji swoich inwestycji. Zawsze dobrze się przygotować ”.
Najtrudniejsza część: Po śmierci męża było to naprawdę trudne. Wykonałby większość pracy w zakresie własności i utrzymania jej. Był także CPA, więc rozliczał się w czasie podatkowym. W końcu zatrudniłem zarządcę nieruchomości. To było droższe, ale wygodniejsze.
Inną rzeczą, która stanowi dla mnie wyzwanie, są wolne miejsca pracy. Powiedzmy, że masz wolne miejsce przez sześć miesięcy, musisz nosić nieruchomość tak długo, nie uzyskując żadnego dochodu. A z wakatami przychodzi obrót i konieczność ponownego przygotowania nieruchomości dla nowych najemców. Obrót jest kosztowny.
Najbardziej satysfakcjonująca część: T.elastyczność, by brać wolne, dbać o małe dzieci lub realizować inne zainteresowania lub kariery. Nawet nie zastanawiałem się nad tymi rzeczami, ale potem mój mąż zmarł, gdy miałem zaledwie 31 lat. W.kiedy twoje życie nagle się zmienia, wtedy jesteś, dzięki Bogu, że mam te inwestycje, ponieważ pomogą mi one zająć się dziećmi.W.omen powinien pomyśleć o dywersyfikacji swoich inwestycji. Nigdy nie wiadomo i zawsze dobrze się przygotować.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby rozpocząć: Musisz mieć wystarczające środki i poduszkę finansową. Można to zrobić na różne sposoby - z wykorzystaniem dźwigni finansowej, refinansowania, HELOC (linia kredytu na akcje). Ale cokolwiek to jest, nie wykorzystuj się zbyt mocno.
Trudno jest określić liczbę, ale musisz mieć dość na zaliczkę i utrzymanie. Na utrzymanie odłożyłem niewielką kwotę, np. 150 USD miesięcznie. Wystarczy, że jeśli coś się stanie, jeśli będzie nagły wypadek, mogę to sfinansować.
Powinieneś również budżetować przez trzy do sześciu miesięcy bez najemcy. jaw większości przypadków kończy się posiadanie nieruchomości bez najemców i nie można reklamować się najemców przed upływem terminu zamknięcia, więc cofnie się to może o cztery miesiące - najgorsze o sześć miesięcy. Możesz dowiedzieć się, że nie są idealne i musisz je odrzucić, ponieważ uważasz, że to nie zadziała. Musiałem zrezygnować z dochodów, aby móc znaleźć odpowiedniego najemcę.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: Moją najlepszą radą jest przyjrzenie się obszarom, w których ceny nieruchomości nie tylko rosną, ale będą również atrakcyjne dla najemców - wokół uniwersytetów, w pobliżu firm, w korytarzu śródmieścia. Mimo że jest nieco droższy, zdecydowanie się sprawdza, ponieważ ryzyko związane z wakatem i obrotami jest niższe. I nigdy nie inwestuję w nieruchomość, w której nie mieszkałbym.